已成定局！工業上樓必成潮流

2023-02-13 18:10:38 1680

存量時代，產業用地增容提效的需求逐漸催生了一種新的趨勢——“工業上樓”模式漸成風口。

繼去年11月，深圳市提出為期五年的建設供應計劃之後，1月10日，深圳市又舉行了“20+8”產業2000萬㎡“工業上樓”廠房空間項目招商大會，以平均35元每月每平方米的優惠價格，保障及推進深圳市製造業的高質量發展。

一石激起千層浪，深圳市對“工業上樓”計劃的加速推進，使得“工業上樓”的熱度再上一層樓。事實上，在近年工業用地供需矛盾的逐漸加劇，產業轉型升級、國家政策的引導鼓勵等諸多元素的驅動下，工業上樓作為一種載體空間新模式，勢必成為潮流。

Part.01

工業上樓，早有苗頭

工業上樓，顧名思義，就是將傳統單層鋪開的扁平式廠房彙聚到高層樓層的垂直化空間形態。該模式對製造業發展有着諸多利好，近年來受到廣泛關注。

1、中國香港，締造向上生長新模式

“工業上樓”事實上起源於中國香港。“寸土寸金”的中國香港，在上世紀70年代，為充分利用發達國家向發展中地區轉移勞動密集型產業的機會，快速發展輕工業，催生了大麵積的高層廠房的需求。例如高達24層的新海怡廣場，曾是全球電子生產的重要集聚地。

80年代後，同樣地小、資源短缺的新加坡，根據自身重工業比重大，中小輕工企業偏少，而重工業對建築承重、建築層高要求非常高的實際特點，發明了三層疊三層，最高為9層形態的“堆疊式廠房”。

同時，在運營建設上探索了“國家孵化扶持”的新模式——“工業上樓”的規劃和開發由新加坡政府貿工部下屬官方機構裕廊集團負責，為市場提供低租金的優質產業空間。

2、“向天空要空間”已成趨勢

中國內地的工業上樓項目則最早發展於深圳——2012年，全至科技創新園按照“廠房+寫字樓”的複合標準建設了23層的摩天工廠，這些年來一直被譽為 “國內‘工業上樓’第一園”。

隨後，東莞、佛山等珠三角地區紛紛開啟工業上樓的實踐探索，如廣東省政府提出推進工業上樓，將“工業上樓”作為提升工業空間、夯實先進製造業根基的重要舉措；深圳寶安區製定工業上樓工作指引；東莞出台《關於拓展優化城市發展空間加快推動高質量發展的若幹意見》，提出“開發建設高標準廠房和工業大廈”等。

圖表1 珠三角工業上樓實踐

和新加坡、中國香港等原因類似，中國內地珠三角地區開啟工業上樓的探索也是源於城市發展麵臨着越來越嚴重的土地資源緊缺，製造業的轉型升級催化了工業上樓的加速發展。

尤其是近年來，隨着中央“脫虛向實”的政策導向，“工業立市、製造業強市”的唿聲也越來越強烈。廠房“一房難求”，青島、武漢、寧波等其他沿海與內陸城市也紛紛開啟“工業上樓”相關研究，“向天空要空間”已成重要趨勢。

圖表2 國內各城市“工業上樓”相關政策辦法及相關內容

Part.02

工業上樓，必成潮流

“工業上樓”除了對工業製造業有着諸多利好，對於我國產業空間的優化、拓展也有着重要意義和價值。目前，我國“工業上樓”也初步具備了驅動其發展的多樣因素。可以預見，工業上樓勢必成為我國工業建設乃至產業發展的重要方向。

1、工業上樓將重塑園區市場格局

“工業上樓”之所以這麼受到關注，不僅在於其能夠緩解用地緊張，提升園區的工業用地使用效率等問題，更對政府、企業、園區開發商等都有多重作用：

對於政府而言，工業上樓不失為一項緩解城市增量發展和建設用地供應緊張矛盾的有效舉措，不僅可以提高土地的利用效率，還可以倒逼產業的“騰籠換鳥”和經濟結構的轉型升級。

對於園區開發主體而言，工業上樓或可導致園區市場格局的重塑。以深圳為例，深圳本次發布的工業廠房平均租金為35元每平方米每月，遠低於商辦、產辦市場。大體量的廠房投入無疑會衝擊原有市場，優質企業在考慮優質產業空間和市場化園區時，廠房的價格會更有競爭力，市場化園區客戶構成將發生重大變化。

因此，通過工業上樓，還會倒逼現有園區開發主體改變原有的粗放型發展模式，更加的精耕細作，並可能延伸出更多豐富的創新業務模式。

對於園區企業而言，工業上樓一方麵能為園區企業尤其是中小型製造企業解決因租金、場地和運作等限製造成的功能設置分散的難題，另一方麵更帶來了企業成長的助力。

所謂“上下遊，就在上下樓”的口號，就形象生動的展示了同一產業方向上相關上下遊企業在同一棟樓的交流合作契機，能夠更有效率的在大樓中形成一條完整的產業鏈。

2、工業上樓可能實現新一輪爆發

隨着政策、產業、市場、資本等諸多要素的逐漸成熟，加諸2023年疫情放開，工業上樓或將迎來新一輪機遇，實現新一輪爆發。

圖表3 工業上樓麵臨多重機遇

1、政策：多地重提“製造業回流”，工業上樓為製造業提供空間保障

脫虛向實一直是近兩年我國經濟發展主旋律。二十大報告中明確提出要發展實體經濟“建設製造強國”，多地政府報告中也明確將製造強市寫入政府工作報告或將製造業項目列入重大項目清單。

2023年隨着防疫政策的寬鬆，複工複產步伐加快，製造業建設將會成為2023年經濟工作中的重點任務。例如，深圳的政策文件中就規劃了2023年工業建築麵積3.96億平方米，未來規劃增量更高達1.42億平方米，這難以通過增量用地來實現。

而工業上樓能夠有效解決“製造業空間從哪裏來” 的問題，通過高強度、集約化成片開發，助力政府實現增量目標。

2、產業：工業上樓契合產業升級換代需求，是導入先進產能的有效切入點

製造業在城市進程的演化中起到重要作用，對城區的產業結構變化起着巨大的帶動作用，推動城市人口、社會生產力、社會生活等轉向都市化狀態。因此，為避免城市“空心化”，加快產業“退二進二”是不少城市近年來產業轉型結構優化的關鍵。

以深圳為例，深圳此次“20+8”產業布局的目的就在於培育新動能，導入新產能，實現新增量，而工業上樓項目正是其落實產業集群布局的重要抓手。

一方麵“工業上樓”有助於實現空間集聚，強化產業鏈寫作，助力打造高端製造產業集群；另一方麵優惠的租價極大的提升了對新型產業和科技企業的吸引力，是導入先進產能的有效切入點。

3、市場：目標客戶群體大，疫情放開後預期市場需求還將提升

當下園區客戶群體主要還是以中小企業為主，而中小企業受限於企業資金和資質，自行購買地塊開發建設廠房物業將麵臨“前期成本高，企業資金周轉難”、“報建審批過程複雜，時間成本高企”等一係列難點。

因此相較而言，廠房以其資金和時間成本優勢成為中小企業增資擴產的重要選擇。同時，統一規劃的高層廠房更易於中小企業享受產業集群效應。

疫情放開後，可以預見工業廠房的需求還會進一步提升。綜合來看未來市場需求大，發展空間廣闊。

4、資本：REITs試點進一步突破，助力工業上樓形成良性循環

2022年園區REITs取得了進一步的突破，上市5支新軍，顯示出市場對於這一類產品的強烈追捧。不難預見，2023年，產業園區公募REITs將會迎來進一步的大爆發。　

而“工業上樓”項目收益較為穩定，具有突出的資產資本化潛力，同時新建廠房產權清晰，資產流動性較好，具有較大升值潛力。

因此，工業上樓項目和REITs的匹配性較好，通過設立REITs基金，以租金收入和少量變現提供分紅來提升存量廠房的流動性，從而募集更多的證券市場資金，形成資金“活水”，擴大“工業上樓”建設規模，實現“資源—資產—資本—資金”良性循環的“滾雪球”效應，使得建設運營方和租用方雙贏，形成良性循環。

Part.03

工業上樓，未來勢頭

總體而言，當前“工業上樓”作為一種空間供給的新模式，擁有着良好的發展機遇。並且隨着我國土地資源增量空間的逐漸見頂和產業轉型升級、高質量發展需求的矛盾演化逐漸突出，長期而言，“工業上樓”的發展勢頭也不會逆轉。

未來，隨着工業上樓的進一步發展，行業可能會呈現出以下發展趨勢。

趨勢一：工業上樓將以準公共產品為主要模式進行開發

“工業上樓”模式誕生的本意，就是為了緩解工業用地緊張，提升土地利用效率，促進產業“騰籠換鳥”。這意味着工業上樓項目必會在政策驅動、政府引導下進行。

隨着中央和各地政府狠抓工業的態度越發明朗，工業用地作為生產資料，正逐漸被政府視為吸引新型產業、優質企業的基礎設施，而不是讓資本撬動高價值牟利的商品。

在這種趨勢下，工業上樓項目大概率也會依照“總成本+微利”的方式向社會供應，以實現優質產業空間供給與優質成長企業需求的精準匹配。

趨勢二：政策漸成體係，產品逐漸走向標準化、規範化

目前工業上樓雖處於推廣階段，但從國內各地出台的政策來看，政策體係會逐步完善，推動“工業上樓”標準化、規範化發展。

一是建築指標的標準化，即對“工業上樓”建築的層數、層高、建築高度、單體建築體量、稱重、容積率及建築設計要點等方麵做出不同程度的規範，廠房建設指標逐漸呈現出高層高、高承重、大空間的特征；

另一類是產品構成的標準化，也即政策會逐步確定產品構成、產品比例、自持比例、分割轉讓的對應關係等。

例如青島出台的《城陽區加快高層工業樓宇經濟發展的實施意見》政策中就有“開發商必須自持總建築麵積的30%以上，其中配套設施麵積必須全部自持”的規定。

另外，隨着工業上樓的逐步推廣，相應的支持政策也會逐漸由前期開發向後期的稅收和產出環節轉移。

趨勢三：工業上樓會從沿海到內陸城市逐步鋪開

目前，以深圳、東莞等為代表的珠三角城市已經先行先試，工業上樓發展相對成熟，並開始逐步對外推廣；而以蘇州、杭州、青島、天津等為代表的長三角、環渤海城市，也開始嚐試和摸索工業上樓項目。

未來工業上樓項目或將會以珠三角、長三角等沿海城市為標杆，不斷向內陸城市延伸及拓展。

2021年7月27日，國家發展改革委發布了《國家發展改革委關於推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，總結梳理了深圳經濟特區已複製推廣的創新舉措和經驗做法。其中，在第十條——劃定“區塊線”，保障工業發展空間的內容中，明確提出要推廣“工業上樓”模式。

國家發改委的動作已經明確了對“工業上樓”項目的支持和推廣態度。在政策的支持下，依托沿海產業轉移和工業製造發展的內陸城市，將會借鑒珠三角等沿海標杆的項目經驗，逐步實踐工業上樓，帶動更廣範圍的產業供給側改革。

趨勢四：“工業上樓”+“數智化”探索將受到關注

“工業上樓”還很有可能推動園區進一步向數字化、智慧化轉型。

一方麵，從建設上來看，工業上樓是一個生產空間從平麵向立體轉化的過程，在建築設計上會麵臨更大的難題，還需要為入園企業預留可數智化、智能化生產的工程條件，這無疑需要借助更加先進的數字化技術和工具。

另一方麵，從管理上來看，“工業上樓”更青睞發展高端製造業，但並不是要走粗放生產的老路，而是需要落實生產、生活、生態“三生融合”的要求，這需要更加精細化的數字化管理，來實現“工廠”和“園區”的協同。

Part.04

小結

當下，我國已經進入城鎮化發展的中後期，城市空間和產業升級之間的矛盾日益凸顯。如何實現城市功能與產業發展的協調融合，是我國實現經濟高質量發展重點關注的內容。

在此背景下，“工業上樓”作為城市空間拓展和集約利用的新興方式，應勢而生，已然成為產業空間升級的新趨勢。不過，我國“工業上樓”仍處於初級發展階段，還麵臨着全新的挑戰，當然，也蘊含着全新的機遇。

來源：明源不動產研究院

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