今天，結合各地政策，我們聊兩個話題。
2、作為企業方，如何抓住轉瞬即逝的機遇？
為什麼說，2023年是工業上樓的關鍵之年？
所謂工業上樓，可以通俗理解為建一個高層廠房，然後把有條件上樓的工業企業搬到樓上。從2019年開始，關於工業上樓風口的話題就一直廣為流傳，而疫情的結束，又賦予了工業上樓新的機遇。
過去三年，疫情疊加經濟疲軟，對工業經濟的恢複增長形成了嚴重製約。隨着政策的放開，拚經濟將成為2023年國家發展的主旋律。作為經濟大盤的壓艙石，工業增長無疑將被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作報告也印證了這一點，如工業強市蘇州，便把聚焦實體經濟，推動產業創新集群融合發展列為2023年十方麵重點工作第一項；貴為一線城市的廣州，也提出要堅持產業第一、製造業立市，此外，深圳、天津、合肥等多個城市也紛紛重提工業立市、製造強市戰略目標，足見地方政府發展工業的緊迫感。另一方麵，外部環境動蕩的負麵影響、西方國家對中國的科技封鎖，也從客觀上要求中國必須走一條高端製造的道路。由此判斷，2023年工業經濟的整體走勢將是一個穩步回升的過程。
眾所周知，工業地產作為製造業的最重要載體，與實體經濟景氣程度息息相關。過去三年，市場對實體經濟缺乏信心，工業地產亦被波及。如今，隨着製造業訂單逐步恢複，工業地產也將迎來持續穩定的增長發展。
這兩年，當研辦類產品空置率居高不下時，廠房卻一房難求，尤其在一、二線核心城市，工業用地極為稀缺，成了城市的核心資產。
工業地產需求增加主要源自三個方麵：其一，近幾年為了規範工業用地使用，多地相繼出台了產業準入措施，如新建/引進的工業項目必須進園，許多工業企業麵臨搬遷；第二，在標準地改革的要求下，各地對土地規劃、管控、開發等規定趨於嚴格，投資門檻一再提高。如蘇州提出低於5000萬的新建工業項目或企業，原則上不再單獨供地，這樣的要求讓一眾中小工業企業望而卻步；第三，產業結構的變化推動傳統工業園加速轉型，為了滿足新興產業的用地需求，多地相繼推出了新型產業用地（M0）、混合用地等複合功能用地，工業地產慢慢變成一個綜合體，從一定程度上積壓了純工業用地的發展空間。
在這樣的背景下，工業上樓給了寸土寸金的大城市一個很好的解決方案。
工業地產作為房地產的替代性項目，客觀上經營空間更大，其在現金流生產能力、資產資本化能力、金融工具適用性等方麵相比住宅和商辦具有天然優勢，業內亦有工業地產開發回歸金融的說法。在這樣的背景下，工業地產資本化已成為行業共識；另一方麵，國家對房地產的嚴厲調控讓地產開發商們感到了陣陣寒意，房企們紛紛尋求業務轉型，助推了工業地產的旺盛需求。
眾所周知，傳統工業地產開發受政策變化影響較大，存在較大不確定性；而工業地產投資大、周期長、回款慢的特性導致運營的價值一般要在園區成熟之後才能體現，而這個過程往往要經曆數年時間，對開發商的資金鏈要求極高。隨着REITs的發展，工業地產項目得以通過資產證券化方式提前回收資金，以緩解投資商的資金壓力。作為工業地產的新興模式，工業上樓能夠吸引更多與主導產業相關的企業入園，形成規模化的優勢效應；加之工業上樓如今正處於政策風口，政府為鼓勵企業參與工業上樓，會給予投資商一定政策扶持，使投資收益更加可觀。
4、產業轉型升級推動輕工業發展，為工業上樓提供更多可能
當前，我國正處於產業轉型升級的關鍵階段，傳統的製造業向產業鏈下遊和價值鏈高地延伸，傻大笨粗的重型加工企業越來越少，取而代之的生產工藝先進、生產設備較輕、生產過程震動更小的電子信息，智能製造、生物醫藥等新興產業。比如，在工業上樓發達的珠三角，很多做手機芯片、小家電製造、LED生產企業都可以上樓。
工業上樓應由國企引領，打造工業上樓樣本，帶動更多社會資本參與工業上樓，深圳2022年11月舉行的工業上樓廠房空間建設簽約儀式，也驗證了這一方向趨勢。
以上幾點，決定了2023年工業上樓大有可為。
工業上樓現行扶持政策
對工業上樓，國家層麵並未出台過專項規定。隻是在2021年7月，國家發改委發布《國家發展改革委關於推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》中提到過劃定“區塊線”，保障工業發展空間，推廣“工業上樓”。進一步了解，各地出台的工業上樓政策也大都專注於建築設計、產業導入等方麵，但對於企業最關心的優惠補貼內容，文件卻很少提及。站在企業的角度，土地集約化利用產業結構轉型這些並不重要，最關鍵的問題是——做這件事是否有利可圖。由於各地規定不同，政策無法一概而論。綜合幾個城市（園區）的政策發現，針對工業上樓的扶持大體集中在幾個方麵。首先是土地出讓金的問題，一般來說，工業上樓無需額外繳納土地出讓金。這不是地方的規定，而是國家對此做出的要求。根據《節約集約利用土地規定》第二十四條：鼓勵土地使用者在符合規劃的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。同樣，城市基礎設施配套費一般也無需額外繳納。
建設資金扶持是最常見的補貼形式，很多地方都有政策。按照建築物總體工程造價的2%給予建設主體一次性扶持——佛山三水區樂平鎮對獲得工業上樓園區認定的開發單位給予一次性500萬元的建設補貼——深圳龍崗區針對渤龍湖片區和海洋片區工業上樓項目進行補貼，金額最高800元/平米——天津濱海高新區對完成改造並通過驗收的企業，縣財政給予50元/平方米的補助——德清縣容積率提升至2.0（含）以上、3.0（含）以上的項目，在竣工驗收合格且納入工業投資統計後，按實際新建麵積（生產性建築麵積和地下車位麵積）分別給予業主200元/平方米、300元/平方米一次性補貼——珠海香洲區
首次分割轉讓發生的區級貢獻全部用於獎勵工業綜合體開發投資企業——青島西海岸新區自持部分的土地和房產使用產生的區級貢獻按50%給予工業綜合體開發投資企業三年等額獎勵——青島西海岸新區對入駐工業綜合體企業納稅形成的區級實得財力部分，按當年50%給予工業綜合體運營管理機構扶持，連續扶持3年；對工業綜合體畝均稅收貢獻達到50萬元、100萬元和200萬元及以上的，分別再按當年區級實得財力部分的10%、15%、20%給予工業綜合體運營管理機構扶持，連續扶持3年——青島西海岸新區
對於成功引入新駐企業的，前三年分別按每月每平方米3元、2元、1元的標準給予建設主體補貼——佛山三水區樂平鎮按100 元/㎡/年的標準給予工業綜合體開發投資企業已租賃並實際投入使用的自持部分廠房三年租賃費補助——青島西海岸新區
專項用於工業上樓建設的貸款，按照實際利率予以補貼——佛山三水區樂平鎮
對自行改造占地10畝以上的企業，其畝均產出達到縣定標準後，允許將其70%以內的土地麵積進行分割轉讓——德清縣此外，為了提升企業上樓的積極性，引導更多符合條件的企業上樓，部分政府出台了針對企業的激勵政策，如深圳龍崗區提出：對入駐經認定為工業上樓園區的製造業企業，根據租用的生產經營麵積按照每平方米每月15元的標準連續三年給予租金補貼，每年補助金額不超過該企業上年度對龍崗區地方財力貢獻的60%。
企業搞工業上樓
需要關注六個關鍵問題
乍一看，工業上樓既增加了麵積、又不要土地出讓金，妥妥的高性價比。但在實際操作中，要算的帳遠比這複雜許多。首先，工業上樓項目投資遠高於標準廠房，對投資商的資金要求極高，而且會形成大量財務成本，算下來平均利潤率更低；其次，高層廠房未來可售或租賃價值有限、回報周期也更長，需要專業化運營才能盡早實現盈利，投資風險較大；此外，由於工業上樓對消防、環保、承重、運輸、水電等有特殊要求，建安成本也更高（比標廠約增加20%-30%左右），更容易導致項目虧損。
從實際情況看，在工業上樓項目中，首層最受歡迎，而中間層和高層客戶接受度不高，很容易閑置。因此，大部分工業上樓項目售價或租金都是逐層遞減的，首層最貴，2-4樓打七折，4層以上可能打五折都沒人要。尤其在非核心城市，經常是首層滿租，上麵大麵積空置，物業價值無法充分發揮；另外，由於首層荷載要求高，因此新建廠房很難開拓地下空間，可能導致園區停車緊張，從而影響客戶決策。目前，全國工業上樓做得好的城市基本集中在珠三角。因為珠三角製造業基礎雄厚，且產業結構較輕，企業更適合上樓。其餘城市，上海、杭州、南京等城市以科技企業、金融企業為主，對工業上樓需求不高，即便有也更偏向於M0或科研用地類別的科技型研發辦公；長沙、武漢、寧波等雖然製造業發達，但多以重工業為主，並不適合上樓；而其他的中小城市，標準廠房都租不滿、價格又便宜，更沒有上樓的意願。
讓企業接受上樓並不容易。畢竟單層廠房獨門獨戶，倉儲物流也方便許多，既有裏子也有麵子，是最好用的。而高層廠房運輸很麻煩，樓上樓下互相還有幹擾，價格也不便宜太多，幹嘛要選高層廠房？況且，工業有千行千麵的特點，不同企業對廠房建築有不同的需求，甚至同一行業、企業發展階段不同對廠房的需求也不同，最後反映到物業上就是標準化的高層廠房無法滿足企業的實際使用需求。因此，企業在投資前，一定要慎之又慎，充分分析了解當地產業結構，非常清楚當地有多少企業有意願上樓，能上幾樓？才能最大限度降低投資風險。
5、依賴政策不如回到原點，產業集聚才是項目生存的根本
工業地產作為房地產的分支，對政策十分敏感。而按照政府的一般規律，一項政策一般能補貼三到五年時間，也就是說，在這個短暫的緩衝期內，園區必須找到行之有效的商業模式，實現自我造血，否則紅利期一過，項目隻有死路一條。如何找到好的商業模式？核心還是在於產業生態打造。因為產業集聚才是上樓的根本目的。對於一個產業來說，上下遊和旁側的環節很多，一家企業的發展，需要設計、研發、金融、物流和通信等各種服務的支持。通過工業上樓，把相關產業集成在一起，形成規模經濟，以此吸引更多供應鏈上的企業入駐，進而形成良性循環。這樣高質量、專業化產業園區，對新興產業才有吸引力。
工業上樓並不是抱着工業不撒手，很多時候也要靈活處理。比如，一個高層廠房，一樓做企業展示、二層三層用來做輕製造，樓上再找一些研發辦公，把所有的環節都融在一棟樓裏，既符合企業的使用需求，也符合新時代打造產業社區的理念。參考：
《青島西海岸新區關於加快高層工業樓宇經濟發展的實施意見》
《佛山市三水區樂平鎮工業上樓扶持辦法》
《關於加快高層工業樓宇經濟發展的實施意見（試行）》
《深圳市龍崗區經濟與科技發展專項資金支持工業和商貿服務業發展實施細則（征求意見稿）》
《天津濱海高新區新動能產業載體（工業上樓）開發建設導則》
來源：園區在線
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