產業園區的困局，才剛剛開始！

2024-09-14 19:01:50 238

說到現在園區裏最棘手的問題，招商絕對名列前茅，不管是國有園區，還是民營企業，都在為招商絞盡腦汁。

自8月1日《公平競爭審查條例》正式實施以來，稅收返還的“黃金時代”悄然落幕，不僅給依賴稅返優惠的招商工作帶來了巨大挑戰，也對接下來的招商提出了更高的要求。

麵對競爭激烈的招商市場，如何脫穎而出成為企業合作的首選？如何吸引並留住更多優質企業？值得深思。

高空置率

園區深陷招商泥沼

當下，招商難已經是不爭的事實。

以前，園區市場穩定上升，隻要地段理想、外立麵到位，就算服務略遜一籌、租金成本稍高，還是能吸引一大批企業為此買單。

但現在不一樣了，在調研中我們發現，園區招商是真的招不動了。

很多板塊的園區空置率達到了20%以上，還有一些遠郊的產業園區，空置率也居高不下，一些新建園區的空置率甚至高達40%以上。

究其原因，主要還是因為在產業環境持續收縮的大背景下，市場過分供過於求了。

以工業廠房為例，前幾年，在製造業回歸浪潮的推動下，全國各地紛紛掀起了興建廠房的熱潮。

然而，當無數廠房拔地而起之後，挑戰也隨之而來。後續發展什麼產業？企業需要什麼服務？未來的發展路徑在哪？一切都還處於摸索階段。

甚至，不少地方因為缺乏對產業的理解，導致廠房在建設時既沒有明確的產業定位，也沒有融入到特色產業園區的理念當中，隻是在當時科技創新的號召下，直接將“科技”、“創新”的概念套在了園區頭上。

就這樣，無數科技園區、創新園區開始如雨後春筍般湧現。

數據顯示，預計到2025年，全國的工業園區總麵積將突破62億平方米。

一邊是眾多園區如潮水般湧入市場，一邊是企業數量的急劇銳減，就現在的市場情況來看，市場根本沒辦法消化那麼大體量的園區。

當供需之間的巨大鴻溝難以填平，園區的空置問題將會更加嚴峻。未來，園區的去化隻會越來越難。

國資下場招商

能逆風翻盤？

毫無疑問，現在的招商是真的很難。

《公平競爭審查條例》的正式實施，無疑為本就充滿挑戰的園區發展之路增設了新的考驗，就連稅返政策這條“捷徑”也被堵得死死的。

為了適應市場環境的變化，以及政策的要求，多地政府積極響應號召，對招商體係進行“瘦身”，紛紛裁撤內部的招商部門，部分地方也取消了基層的招商指標。

在這樣的背景之下，為了能夠以更專業、更市場化的方式招到更多優質企業，全國各地的國資平台開始設立專門的招商部門進行招商。

於是，招商的重任就自然而然地落到了國資平台的肩上。

然而，他們是否能勝任招商的重任？還有待商榷。畢竟，以前的國資平台壓根不幹招商。

而真正的招商，基本都是由地方政府、管委會包辦，從前期的產業定位，中期的企業招引，到後續的實際落地，基本算是一條龍服務了。

但現在的風向完全變了，地方政府不僅裁撤了大量招商部門，連稅返優惠政策也給取消了。

當地方政府和企業沒有了一對一的政策可談空間，大家就一夜回到了解放前。

企業選擇園區的時候也回到相對理性的狀態，園區產業生態是否完善、產業上下遊是否齊備、產業服務是否到位，成為了企業選擇一個園區的重要衡量標準。

因此，隨着地方政府在招商方麵的存在感驟減，與之對應的招商部門似乎就沒有了存在的必要。

現在，招商越來越難已成必然。

國資平台成立招商部門下場招商的初衷肯定是好的，為的就是以更專業、更市場化的方式做好招商，但當他們真正開始落實招商工作的時候，國資平台能不能幹好招商，仍然任重道遠。

招商引資

必須破局

隨着地方政府招商部門的裁撤，以及國資平台親自下場招商，未來的招商策略勢必會發生巨大改變。

以前，地方政府會通過稅收激勵、補貼優惠等手段吸引龍頭企業入駐，隨後依托這些龍頭企業的磁吸效應，逐步構建起完整的下遊產業鏈。

然而，時至今日，這條傳統路徑已經走不通了，現在需要由國資平台承擔起引進龍頭企業，以及促進產業鏈完善的重任。

但是，由於國資平台過往的核心職能更多聚焦於基礎設施建設與資金融通，很多現狀是自己解決不了的，例如營商環境的優化。

所以，在這樣的情況下，地方政府、國資平台公司應該重新分工，根據自身的特點進行職能劃分。

地方政府應該將重心聚焦產業發展的本質，比如優質營商環境的構建、基礎設施配套的完善等，把更多精力放在大方向的把握上，比如明確產業的發展方向，以及甄選適配的產業類型等。

而國資平台則有所不同，應該把更多重心聚焦招商的執行與落實層麵，這就需要國資平台對招商有足夠的專業度。

從政策層麵來看，招商人員需要成為政策的“活字典”，不僅要熟知政府最新出台的各項政策與專項扶持措施，還需要具備將這些政策紅利精準對接至企業的能力，因為企業往往很難全麵掌握這些信息。

從產業規劃層麵來看，招商人員需具備敏銳的市場洞察力，精準定位目標客戶，深入分析城市或園區周邊的產業基礎、資源稟賦及發展趨勢，為企業量身定製適合其發展的產業方向。

從特定產業方向層麵來看，招商人員必須深諳哪些類型的企業能夠精準匹配園區的需求，並清晰掌握這些企業所需跨越的政策門檻，以便順利獲得入駐資格。

歸根結底，招商人員專業度的提升，核心在於深入理解並滿足企業的實際需求。

與此同時，在市場增量緩慢的情況下，國資平台應該聚焦增量招商，一個是在所在區域裏找到新的產業發展方向，另一個是在內部進行企業的培育和孵化。

所以，在招商過程中，國資平台應該多與科研院所、高校等平台形成聯動，深入探索並激發當地的創業創新需求，以及他們對載體的需求。

因為，一旦創業創新項目成功落地，不僅能夠迅速促進園區資源的有效轉化與利用，還能引領並催生出一係列新興產業發展方向。

另外，國資平台還需要深入挖掘並激活園區內部企業的潛在價值，依托服務部門與運營、投融資部門的綜合優勢，精心孵化並培育企業成長。

當企業成功孵化之後，不僅能夠有效促進園區內庫存資源的優化配置，還能推動其他產業園區閑置資源的高效利用與轉化。

結語

在稅返政策取消的背景之下，地方政府、管委會已經基本淡出了招商引資的前線角色，現在需要由國資平台肩負起整個區域的招商重任。

但是，由於之前國資平台很少涉及招商的工作，所以他們全麵接管招商必然會麵臨不小的挑戰。

麵對龐大體量的招商重任，國資平台在過渡與轉型的初期階段，即便設立了專業的招商機構，也難以全麵覆蓋。因此，國資平台對輕資產的訴求將會更加旺盛。

想要獲得國資平台的青睞，輕資產公司就必須展現其獨特的競爭優勢。

我們都知道，現在很多第三方招商代理機構往往采用的是存量招商的方式，僅僅隻是把企業在區域內進行騰挪，這對國資平台來說沒有任何意義。

所以，輕資產團隊必須具備增量招商的能力，在省市外、區域外引入更多企業，而不是在區域內進行無效去化。

另外，現在不僅園區同質化嚴重，招商手段也相當雷同，在招商競爭日益激烈的今天，輕資產團隊必須具備特色，在某個特定的產業領域上做到足夠專業，並且滿足企業在資金、資源、服務等方麵的需求。

這些都是國資平台在選擇輕資產團隊的重要衡量標準。

但就目前的情況來看，輕資產團隊始終解決的是國資平台的短期訴求，而對國資平台來說，他們需求解決的是中長期的高質量發展需求。

因此，未來國資平台想要做好招商，就必須擁有與優秀輕資產團隊同樣的專業能力，比如打造更加專業化、市場化的招商團隊，在特定領域的產業方向上更精更專，在產業服務上更細更全，這才是國資平台在競爭激烈的招商市場中占得一席之地的關鍵所在。

來源：方升研究

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