產業地產還能怎麼玩下去

產業地產商拿地往往奔着“好區位、好市場、好政策”這三個要素，早年間，產業地產作為一種市場化輔助手段，確實從側翼解決了一些地方政府快速集聚產業、承攬改造區企業安置等問題，從而享有了階段性紅利，但好景不長，近幾年來，從業者們越來越覺得地難拓、商難招，產品定位要絞盡腦汁百般推演，投資協議要拿着放大鏡反複推敲。歸結起來，就是優質項目獲取的難度空前，投拓工作麵臨前所未有的困境。

這些困境首先體現在市場端。2022年，相信很多產業地產同行都經曆了前所未有的煎熬，三年口罩管控對經濟流動性造成的阻滯，在2022年達到了峰值。口罩時代落幕後，2023之初很多同行都感受到市場回暖，從而對這個行業有了複蘇的期望值。那產業地產的複蘇會到來嗎？鑒於產業地產的目標客群主體是麵向C端的製造業中小企業，我們可以審視這些企業的境遇。

首先我們關注一下內需的變化，GDP三駕馬車中，消費從來不是頭馬，我國過去十年間消費占GDP中的比值是38%，世界平均水平是50%以上，五一的報複性窮遊、淄博燒烤的炙熱，很難讓人對內需擴張有心旌蕩漾的想象空間；受到外資撤離、國際性外貿走低、中美經濟脫鉤等影響，外貿這台馬達也功率不足，剛剛過去的5月份，我國進出口5011.9億美元，下降6.2%。其中，出口2835億美元，下降7.5%；進口2176.9億美元，下降4.5%；貿易順差658.1億美元，收窄16.1%；另外舉債投資這種發展模式，對推動消費或投資的作用邊際也是持續遞減，2018年1-2月，100元的新增債務可以拉動消費104.5元，投資172.3元；2023年1-2月，100元的新增債務僅能拉動消費58.6元，投資101.2元，推力分別衰減了44%和41%。隨着債務存量的不斷增加和杠杆率的不斷提高，資金成本在新增債務中的占比越來越高，不確定性與日俱增。

回到我們大家最為關注的製造業版塊，會關注到一個更加男默女淚的數據，1—4月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額20328.8億元，同比下降20.6%；5月份，PPI同比降4.6%，環比下降0.9%；工業生產者購進價格同比下降5.3%，環比下降1.1%，1~5月平均PPI去年同期下降2.6%，工業生產者購進價格下降2.3%。我們都明白，廠房、研辦等生產型樓宇本質上都是生產工具，當企業經營狀況下滑，投資擴產的意願受扼製，生產載體的需求自然水落船跌。這種滑坡傳導到下半年，大部分區域的生產研辦空間的去化難度都會被放大。

因此工業地產客群的存量凋萎是肉眼可見的事實，除了一些區域由於產業升級轉型帶來的產業資源外溢，能夠快速催肥周邊城市產業地產市場的承接機遇之外，大多數我們認知中的行業重點區域，其實已經完成了當地中小企業園的市場重構，現存的能夠達到政府準入的優質企業資源不多。現存的產業地產，買方市場的成色大大加深：部分三線城市比如大灣區邊緣的江門、惠州；福建的漳州等，這幾年靠產業轉移紅利，產業地產有長足的發展，但此類活水市場，政府為了快速吸納企業，往往在園區供地上的尺度也相對寬鬆，導致園中園項目驟增，競爭非常激烈；再往下的弱三線和四五線城市，不僅本身產業土壤比較貧瘠，先天稟賦的缺陷也往往成為外部產業資源導入的障礙；尤其是產業地產行業近幾年有些浙係友商，打法非常凶悍淩厲，所過之處靠低價策略就能快速消化當地企業客戶，進一步加速了市場的洗牌。

因此如今的園區，首先來自市場端的問題，就是園區投資開發企業擴張願景和不斷坍縮的市場基礎之間的矛盾。

【政策端】

定位聚焦、指標拉高

供地縮減、考核嚴格

市場端的問題是市場支撐在鬆弛，政策端的問題則是準入門檻在拔高。我們都知道產業地產有廣義和狹義兩個維度，狹義產業地產的站位仍是立足於土地的經營，拿地是這個領域從業企業的生命線。實際上從全國工業用地供應的比例來看，工業地產並不是拿地的主力軍。舉個不是非常精準，但大致能夠錨定邊界的例子，每年供給實體項目的工業用地麵積大概占比達到所有工業用地供應的80%左右，供給國企和政府平台公司的工業用地占比接近20%，真正的所謂市場化產業地產開發商拿地的比例隻有1-3%之間。

上述數字說明了一個殘酷的事實，那就是傳統產業地產商真的不要高估自己在園區經濟中的地位和存在感，本質上產業地產的市場化，對園區經濟隻是補充協同的一種手段。在特定階段，政府基於快速導入企業和稅源、規整當地散亂產業主體、優化城市風貌等目的，利用民營企業高效、務實、精細管控的優勢，用產業地產工具完成產業資源的初步整合，這是行之有效的一個路徑，但完全市場化也會有一定的弊病，那就是政企之間的願景並不是完全匹配，民營開發商的成果交付，和政府的發展願景往往有很大分歧，因此主管單位也是在不斷的觀察、評估和調整，並審時度勢的由政府親自下場，學習民企打法解決園區發展和招商引資問題。

2017年，十九大首次提出“高質量發展”表述，中國經濟由高速增長轉向高質量發展，中央的政策下達後也直接影響到地方上對於園區經濟的發展觀和價值取向，這也是產業地產開發政策從寬鬆發展到有序引導的分水嶺。當時我在長沙工作，正值當地產業地產如火如荼的發展階段，政策迎麵而來的衝擊是非常直觀的，主要感受有四點，一是政府對產業地產或園中園的產業定位有了更聚焦的要求，以往那種準入非常寬泛的小微企業園、創新創業園，現在要對產業描述精準到機器人產業園、生物醫藥產業園、食品產業園等；以往來者不拒，現在入園審核先看企業經營範圍。

二是政府在核心指標方麵，對園區有了更高的要求，如容積率要滿足工業上樓導向，自持比例從0-20%上浮到30-40%，車位配比提高到1:100平米，以及對於產品建築尺度等方麵不一而足的設定，弱化園區的投資產品屬性，強調生產工具屬性。2017年，我在安徽阜陽調研了當地一個明星產業地產項目，園區不乏電器銷售、豆腐加工之類的企業，而今當地的園區開發自持比例都到了30%的高門檻。

三是土地供應端的收緊。土地資源是不可再生資源，工業用地同樣不可能無限量供應。有的城市園區存量已經非常飽和，對供地慎之又慎；有的城市因為自然條件限製，地價居高不下；有的城市還有耕地占用等曆史遺留問題，工業用地供應就更加受限。土地的稀缺性在需求端的體現，就是地價的不斷上揚。2017年以前我聽說過一些先繳後補的零地價拿地案例，現在基本上沒得談價，而且從浙江開始，工業用地“標準地”帶條件招拍掛出讓模式開始四處開花；由政策驅動工改、低效用地整治類的項目也大量入市，對產業地產開發商來說，可以說是嚴重削弱拿地的想象力。

四是其他發展考核維度上趨於嚴苛，稅考從低到高，罰則從無到有，甚至有些區域連固投和產值都要寫到投資合同裏，有的還跟產權變更條件捆綁。這些捆綁條件，實質上使園區開發企業拿地之時，它的身份就不再是土地開發商，而是基於政府發展規劃和訴求的招商引資抓手，對園區的發展成果進行交付和兜底，身份的變換對開發商的能力提出了殘酷的考驗。

綜上，在政策視角，民營產業地產近十年來，從有些區域的重要角色，逐漸回到了它在政府心目中最初的人設，甚至在有的城市淪為可有可無的角色。其實其底層邏輯非常簡單，產業地產並沒有什麼高屋建瓴的模式創新，很容易被複製和升級。民企雖然決策效率和管理精細化方麵更有優勢，但政府園區的資源優勢和低逐利性的經營特點，對民企是碾壓性的，在園區開發業務領域，很容易取而代之。

【戰略端】

活在2016的企業

看不到2025的曙光

因此，無論從哪個角度來看，（傳統）產業地產的上行周期已經過去，進入了時長未知的泥濘時代，未來市場端和政策端的變幻仍將交錯進行，在園區開發商麵前構成難以攻克的壁壘。

這些年接觸了很多行業新軍，有的帶着實業報國的情懷躬身入局，有的迫於傳統地產見頂而轉型求生，有的解讀產業地產是政策眷顧的藍海而試圖成為行業弄潮兒。但就個人而言，在從業的第十年，我對這個行業的認知空前保守，認為它不是為勇往直前者準備的一場盛宴，而是一條隻有積極的謹慎主義者才能趟過的獨木橋。

那些適用於2012-2016年行業全速擴張期的發展戰略和打法，比如有的在高能級城市麵對高門檻政策硬着頭皮衝鋒，有的拿着無法落地的IP在投石問路，有的脫離了地產開發路徑就沒有其他想象力的友商，在刀光劍影的2023已經進退維穀，更難以遠眺2025年的行業餘暉。