園區二房東，走到了盡頭

曾幾何時，園區二房東真可謂是風光無限，既不愁招不到企業，也不愁收不到租金。

但現在，隨着市場的持續收縮，以及企業接二連三的倒閉，二房東不僅招不到企業，就連租金價格也在持續走低。

因此，單純依靠租金差過活的商業模式也變得難以為繼了。

當二房東沒辦法繼續以高於承租價對外出租，賺取租金差的時候，他們中的絕大多數就會選擇斷臂求生， 哪怕是違約也要退出市場。

因為他們知道，再這麼幹下去，一定是死路一條。

隨着產業發展逐漸邁入深水區，我們不難發現，企業對園區的要求越來越高，也越來越挑剔。

想要在競爭激烈的市場中占得一席之地，就需要園區擁有屬於自己的核心競爭力。

以前，市場整體向好，企業多園區少，是賣方市場，隻要地段、外立麵不錯，就算租金高點，還是能吸引一大批企業為此買單，甚至坐在家門口就會有企業自動送上門來。

此時的二房東，無疑是最大的贏家，既享受了市場帶來的紅利，又輕輕鬆鬆賺得盆滿缽滿。

但現在，風向完全變了。

企業少了園區多了，市場從之前的賣方市場過渡到了現在的買方市場，以前那套“坐等企業上門”的邏輯也失靈了。

再加上，現代企業對園區的期望遠遠不止是提供一個基礎的辦公和生產空間就可以了，他們需要的是一個集產業生態、產業鏈，以及精細化服務於一體的綜合環境。

這種全方位、深層次的高標準高要求，對二房東提出了前所未有的挑戰。

由於之前那套“坐等企業上門”的邏輯太根深蒂固，使得絕大多數二房東不僅提供不了精細化的運營服務，也沒有構建產業生態、產業鏈的能力。

跟不上市場變化，缺乏核心競爭力的二房東們，被市場淘汰出局也就成了必然，最終成為行業洗牌的犧牲品。

眾所周知，二房東的盈利模式在於賺租金差，隻有租金價格高於承租價格，才有盈利的機會。

但現在，單純依靠租金賺取差價的盈利模式徹底崩塌，再加上園區同質化問題嚴重，市場的競爭愈發激烈了。

與此同時，大量平台公司的湧入，也在進一步壓縮二房東的生存空間。

現在，園區進入了一個不能靠稅返內卷的時代。地方政府退居幕後，而平台公司則承擔起了招商的重任，

然而，受限於體製機製，以及專業能力，絕大多數平台公司既不會招商也不懂招商。

為了搶奪客戶資源，在僧多肉少的情況下，園區不得不開啟瘋狂內卷模式。其中，最簡單粗暴的方式就是—降租金。

以上海為例，上海中環、內環線的園區近三年的租金水平下降了約10-20%，部分近郊板塊的園區，平均租金也下降了約5-10%，還有一些10年以上的老園區，租金下降得更厲害。

雖然我們都知道，做園區應該秉持的是長期主義思維，完善好園區的配套，打造體係化的產業服務才是關鍵，而不是盲目的比拚誰的租金更低。

但現實問題是，領導三年一換，並且背着績效壓力，這就要求領導必須在有限的任期內取得一定成果，而最直接且效果最明顯的方式就是降租金。

所以，出於對入駐率的考量，平台公司不僅會主動下調租金，采取以價格換取數量的策略，甚至不惜以零租金作為吸引條件。

但二房東就不一樣了，降租金無異於自斷“生路”。

因為通常情況下，二房東簽的承租合同少則3-5年，長則10-15年，甚至還有更長的。

簽合同的時候往往處於市場上行期，大家對於未來的預期也是好的，所以簽的租金價格自然也高。

但現在租金降下來了，企業變少了，園區的各種運營成本、人力成本卻越來越高，這是擺在眼前的事實。

一邊是平台公司的大量湧入，一邊是企業入駐率居高不下，一邊是租金一路狂跌，甚至低於了在一手房東那裏簽的協議價格。

如果二房東真的把降租金下來，不僅成本很難打平，甚至還可能出現自己貼錢幹的情況。

所以，在多重壓力之下，很多二房東就算違約，也要退場不幹了。因為違約隻是一次性損失，如果勉強維持到合約期滿，最後隻會虧得連底褲都不剩。

國有企業大規模入場，二房東沒辦法通過租金差賺錢，不僅加劇了行業競爭的激烈程度，也使得二房東活得更加艱難。

當生存危機愈演愈烈，也在一定程度上倒逼二房東重新謀求“生路”。

在調研中我們發現，依托穩定的月租收益，並輔以項目落地後分享投資回報的方式，或許是一條不錯的發展路徑。

現在，平台公司肩負着招商的重任，麵對手裏大量項目的招商需求，他們迫切的需要專業輕資產團隊的幫助。

實際上，二房東的本質就是輕資產，平台公司對輕資產的強烈訴求對二房東來說是一個非常好的機會。

但是，因為平台公司的認知差異，在實際承接項目的過程中，可能會衍生出兩種截然不同的情境。

一種是前麵提到的“月費+提成”的方式，地方平台公司預先以月費的形式向輕資產公司支付前期的運營費用，隨後依據時間節點及企業實際落地情況，進一步支付相應的提成。

鑒於平台公司的核心在於吸引企業入駐，所以一部分平台公司是願意為企業“砸”錢的。

另一種則有所不同，“全憑一張嘴”模式，合同是不會簽的，餅畫得是夠大的，前期是分錢沒有的，一切都得等把企業招進來再說。

但是，真等你累死累活幹個大半年招進企業之後，錢最後能不能拿到手，還是未知數。

所以，對於那些從傳統二房東角色轉型純輕資產的團隊來說，選誰一目了然，但凡猶豫一秒都是對人名幣的不尊重。

其實，二房東模式的落幕，就已經代表了在輕資產運營裏麵任何想要一方獨立承擔全部風險的商業模式，全部都是扯淡。

一方出錢一方出力，這樣的合作模式才有可能持續。

所以，現在的平台公司除了要認清當前的產業環境、市場環境變化之外，還要扭轉深耕於腦海裏想要“空手套白狼”的觀念。

對於二房東來說，想要入平台公司的“法眼”，在轉型過程中就必須擁有一個核心能力—招商。

另外，在對外尋求合作的過程中，平台公司還需要提升自身鑒別優秀輕資產團隊的能力。

以前，這種“月租+提成”的合作模式也存在，但更多是一錘子買賣，屬於不管你最後做得怎麼樣，都得卷鋪蓋走人。

這種一次性的商業模式，保障的僅僅是二房東的利益，消耗的卻是政府的時間和資源。

因此，麵對當前市場上琳琅滿目的輕資產運營團隊，政府要做的就是要篩選出一批具備實力與潛力的合作夥伴。

在這些年的發展過程中，方升研究作為業界的權威專家，也在積極通過舉辦園區大會、行業榜單等多元化的形式，挖掘出園區各個領域裏麵的標杆，為同行提供參考，並為大家提供一個交流合作的平台。

現階段，隨着市場競爭的日益激烈，所有想要依賴租金賺錢的企業，都很難活下去。

以前，優質資產少企業多，是賣方市場，賺的是企業的錢；但現在，市場明顯供大於求，企業擁有了更多話語權，不僅可以在租金上討價還價，對於園區的服務、配套等都提出了更高的要求。

所以，二房東也需要及時扭轉思維，基於現在買方市場的情境下，從以前賺企業方的錢，變成現在賺園區方的錢，這不僅是市場變化的必然結果，也是二房東轉型純輕資產的必由之路。

來源：方升研究