格局打開，城市更新自然就順了

2024-08-30 18:08:27 222

當下，以財政支出、增加容積率、土地轉性為收益平衡手段的公共更新項目步履維艱。城市更新正式進入多元主體、多元價值主導的精細化階段。

雖然公共更新很難，但卻是推動整個地區發展的原動力。第一，建立起社會各界參與城市更新的信心。第二，政府先行主導的公共更新，本身要微利可持續。第三，激發民心，撬動社會資本、民間資本，充分發揮各類產權人的自主更新、合作更新。

實施公共更新不應該是城市的負擔，多元價值創造的可持續更新，也可以人人受益。

我們回到原點去思考：

一個城市的城市更新究竟由誰發起合理？政府主導？居民自發？還是社會資本參與？政府主導的公共更新項目為何難以為繼？如何識別更新潛力？撬動多方參與的杠杆？市場主導的更新項目如何保證長效盈利？抓準消費者真實需求？提升資管運營能力？

全國各地的更新分類以綜合整治、拆除重建、保留更新三種類型為主，核心的突破焦點在保留更新類型中。我們以發起者、資金來源及更新目標為參照係，將保留更新項目分為公共更新、自主更新和混合更新三種類型。

公共更新：政府主導的基礎設施提升、公服設施補短、曆史文化保護活化、產業培育孵化、釋放發展潛力等內容的更新。

自主更新：產權人基於改善居住品質、經營目標、資產增值的需求出發，依據政府出台的相關政策，自行出資的更新改造。

混合更新：國資平台、社會資本、產權人等多方協議，以運營可持續為前提，多元價值創造為目標的合作更新。

縱觀全國的城市更新項目，大部分屬於政府先行主導的公共更新。這類更新基於民生保障，以政策和財政支持為主，諸如保障性住房、老舊小區、城中村、公共基礎設施的改造，市場化參與度較低。所以，很多地方的公共更新“花錢”後，很難能做到微利可持續。

另一方麵，能很好與公共更新互補的自主更新和混合更新，缺乏機製設計支撐，項目特事特辦的“包辦”行為比較明顯。隨着以運營主導的更新正在崛起，政府亟需出台類似“特許經營權”開放合作機製，該放權的放權，讓市場敢於作為。

政府發起公共更新是撬動市場信心的領頭雁，項目切忌亂拚硬湊。城市更新工作最大價值應專注於捕捉機會，放大價值。政府從更新項目中獲得口碑、留量、稅收、資產增值的兌現。如何謹慎加杠杆，把錢花到位，建立一係列能促進多種價值持續創造的力量，這是一件讓集體盈利的好事。

因此，公共更新要“順勢而為，發現並釋放地方發展的潛力”。如同開對閘放好水，釋放被隱藏的價值，而非逆勢而為。我們認為這就是公共更新的“硬通貨”。

為此，我們總結公共更新中四個實操方法：公共福祉、運營規劃、要素整合、治理創新。

公共福祉

圍繞公共利益、公民福祉為出發點，片區高效聯動，優化存量空間使用效率，釋放發展潛力價值。

每座城市都有她的老中心，核心商圈區，文化集中地。這些地方曾經商貿繁華，是人民集體記憶之所。呈現多年代、多功能的拚貼圖景。但放在當下為何成為不了“日常中心、億元街區”，無非是因失能而衰退、功能不合理、公共利益被私人占有、不友好的步行環境等等。

對標國際案例：投資3億美元的首爾清溪川（長5.8km）是國際現代城市治理典範。它將過去快速發展時代的高架橋拆除，打開已經失能的“覆蓋工程”。

從社會效益的角度，讓600年曆史和濱河文化得以延續，高品質的開放空間與環境友好，為市民解決了城市汙染及行洪安全問題。

從經濟效益的角度，沿河兩側有50%的店麵都重新裝修了門麵；周邊地產價值提升高達50%；每天的遊客量約7.7萬人次，根據首爾市政開發研究院的一份研究報告顯示，與投資相比，清溪川工程產出效益將達59倍，而且還會在全國產生23.78萬億韓元生產和附加值效果，解決首爾市24.4萬個就業崗位。

從生態效益的角度，水中和兩岸能觀察到的鳥類達32種，還有魚類15種、植物156種，生物物種數量增長6倍，形成了新的自然生態係統。項目成功地實現了多贏。

國內嚐到同樣“甜頭”的案例，如貴陽貫城河的公共更新，可稱為中國版“小清溪川”。政府揭蓋複湧了這條城市的母親河，以太平路段為試點，打通了噴水池傳統商圈與新主理人商街，通過重塑濱水公共空間，激活了曾是背街的沉睡資產，恢複了城市記憶，釋放出主理人街區的生長需求。在高密度城市中心區，創造了豐富多元的城市場景。

小賬上，經營方直接獲得更好的經營收益，資產方自持資產升值。大賬上，擠爆的人流量與消費力，提供了更多的就業機會，城市消費與稅收。

運營規劃

用實際運營行動去踐行規劃，等值交換公共與商業之效益，激活流量轉變為留量，獲高淨值收益。

公共更新大致分為統籌規劃和統籌運營兩個階段。運營前置不是替代規劃工作，而是每個階段有效融合，各有側重。統籌規劃強調的是公共服務與文商旅產居的平衡之道。好的規劃實踐，讓人身處其中愉悅滿滿。

以上生新所實例說明，原址作為上海生物製藥所的科研空間，呈現封閉內向的狀態和特征。規劃要求用地必須保留13.5%公共設施用地，萬科競標拿下的上生新所的開發權與經營權後，不僅是圍繞一個商辦業項目進行打造，同時承擔了公共服務建設供給，打開原本封閉的園區，拓展一些列的公共開放空間，服務周邊市民提供日常活動場所。

從眼前小賬來說，獲得直接的稅收優惠，甚至是容積率補償。從長遠大賬來說，這裏逐漸生長為一個共享、共生、共益的“可持續的友好活力街區”。

新開的淮海路HAI550大樓麵積7100平米，幾乎把首層800平做成了“內嵌式城市廣場”，把黃金位置讓渡給了“公共”，用公共性來探索品牌與消費者之間的關係，謀劃更具可持續性的經營之道。

運營思維踐行公共更新，已經不是新鮮事，有容積率獎勵、開發權轉移、稅收優惠等，推動市場資本、私人利益參與到公共領域的更新中。

要素整合

響應時代與人的發展需求，選擇和引入符合各個階段關鍵的要素，有機整合活化，再塑城市魅力。

《中共中央國務院關於加快經濟社會發展全麵綠色轉型的意見》，推行綠色建設與生產方式、綠色生活方式。我們同處大轉型周期，追求健康的生活、工作、休閑是真實需求。

以成都推廣的公園城市為例，其展現了眾多的公園社交新場景，公園商業新經濟，公園POD開發模式。過去城市建公園，是“圍牆+大門”的管理模式，當下需要的是“公園裏建城市”，增量時代的粗獷式公園建設，恰巧預留給了存量時代的公園公共更新提升的可能。

成都新華公園打開了圍牆，重塑綠色與日常的交織。把書店、茶館、青年人、婚禮、球場、停車裝到了公園裏，沿街的社區“米其林”餐廳、劇場、菜場與公園交相輝映，形成足夠好逛的“公園+”場景。依托特許經營權的開放，公園與商業融合提供的收益，可以反哺公園運維成本，形成自給自足的良性發展。

很多年前，杭州西湖景區把圍牆拆開，放棄的億元門票，最終讓周邊的商業、社區提供了足夠的“吃、住、行、遊、購、娛”功能，產生雙贏效果。從小景區走向了大景區，城市旅遊的效益遠遠大於旅遊城市的景區項目。通過要素整合活化存量，值得深入探索。

治理創新

城市更新說到底是治理的更新，唯有政策引導、製度設計，才能促進多元主體參與城市有機活化。

在國家推動城市更新戰略發展之下，各個城市從更新條例、實施辦法、管理辦法、技術導則、指導意見、行動通知等形式展開試點和實踐。大力探索公共更新領域的創新破局，以實踐探索可複製、可推廣的模式。

例如，成都市推動的剩餘空間打造“金角銀邊”、老舊院落改造三年行動計劃等新政。城市金角銀邊的實踐中，利用零星閑置地、低效社區公園、街邊圍牆、屋頂空間，增建可經營性公共服務空間，通過使用權、經營權整合，依托社區平台化公司管理，吸引年輕社群回到社區，開店創業。

在老舊院落行動中，結合現狀居住問題與潛在需求，建立與居民的共建共享機製，在優化安防係統的前提下，打開圍牆，將院落堵點、低效用房轉變為“主客共享”的美好街區功能業態。

阻止城區街區社區衰敗，不僅僅是物理空間的公共空間更新，更應該是公共機製上的治理實踐。

借夥伴的一句話總結：

中國式的城市更新，本質上是以可持續發展理念為基礎的城市活化和長效治理，一方麵需要識別和盤活具有資產重整潛力的空間資源，更重要的是創造一種與地方社區相匹配的價值持續創造機製。

來源：REAL更新

松宝工业-中国外资产业园区综合运营商

格局打開，城市更新自然就順了

松寶模式

解決方案

集團新聞

聯系我們