工業上樓，理想與現實的博弈

各地對工業上樓的扶持力度越來越大，包括深圳、上海、青島、天津、蘇州、成都在內的多個發達城市，都出台過關於工業上樓的推進政策。

所以我們可以看到工業上樓形態的產品，在越來越多城市鋪開來，成為了不動產行業的熱點領域。

不過理想與現實之間，有着難以忽視的差距。

工業上樓畢竟是個新事物，在建設端、招商端和運營端都遇到了各種各樣的問題。雖然地方在大力推動工業上樓的普及，但市場主體的接受程度不一，且不斷對這種新型產品的落地提出疑問。

與此同時，地方也在不斷完善相關的監管與激勵政策，政府與市場之間一直在持續博弈，工業上樓模式的推進並不如想象中的順利，仍處在努力探索的階段。

工業上樓的興起，其實是多重背景疊加之下發達城市的必然選擇，在一些特定的區域內，這種模式也確實能解決許多現實問題。

一是回歸製造業的大目標。過去一些城市有過度發展服務業的傾向，產業空心化的風險逐年升高。一旦經濟發展承壓，產業結構上的風險就會暴露無遺。

所以這幾年許多城市都開始重新重視製造業的保留與發展，比如廣州就提出要“堅持產業第一、製造業立市”，蘇州也將“聚焦實體經濟，推動產業創新集群融合發展”列為2023年十項重點工作第一項。

在此目標之下，工業廠房作為製造業的載體，受重視程度也明顯提高。發達城市迫切需要發展出與時俱進的廠房形態，來適配新型製造業企業的生產經營需求。

二是發達城市的土地資源日益稀缺，工業用地一般會混合M0用地、商辦用地一起出讓，或是業態更加複雜的工改綜合體，純粹的標準廠房產品很難保證供應。

三是在各地推行“標準地”改革的背景下，發達城市對工業、產業用地的監管愈發嚴格了，大量中小企業已經不能獨立拿地開發，如果城市中沒有能夠適配自身需求的工業產品，那企業就隻能選擇搬遷。

這麼一看，也難怪發達城市會發力推行工業上樓模式。但經過數年的實踐，市場遇到的問題卻不少。

首當其衝的就是成本問題，相較於標準廠房來說，工業上樓的投入成本要高得多。而且由於“上樓”的特性，還需要額外提高建造標準，比如提高樓麵承重、提高貨梯規格、配置各種便於製造企業上樓的硬件等等。

這就為工業上樓項目抬高了門檻，但最難受還不是這一點，而是開發收益的不確定性。

因為目前製造業企業對於工業上樓產品多有疑慮，接受度還不是特別高，整體受眾也是比較窄的。就算企業有上樓意願的，也隻有小部分的環節適合“上樓”，比如研發、測試、輕加工等。

這就會導致工業上樓項目無論是租還是售，難度都比較大。除了最有“獨門獨院”感覺的首層之外，二樓及以上的產品都不是特別好出手。

也就是說做這種產品不僅成本提高了，風險竟然也提高了，所以許多開發企業對參與工業上樓項目的態度十分謹慎。

而且開發主體還需要適應各地不同的監管政策。一些城市為了降低製造企業的生產經營成本以留住製造業，出台了不少針對工業上樓租金的具體規定，產業園區類項目的公共屬性似乎一年比一年突出。

比如深圳就規定，工業上樓項目的月平方租金不能高於35元，租金年漲幅不能高於5%，這就已經把利潤的天花板劃清楚了。再疊加對項目建造品質的高要求，這套規定不可謂不嚴苛，令許多開發企業望而卻步。

更別說當前還存在經濟形勢的影響。在經濟上行期，企業擴產需求旺盛，產業園基本不太愁招租問題。但近些年來經濟形勢愈發複雜，企業擴產需求極少，甚至連企業數量都大幅減少了。

在這種大背景下，工業上樓產品卻供應大增，在招商或是銷售上就比較被動，很容易出現空置情況，這也是開發企業最擔憂的問題。即使是背負着推動經濟高質量發展任務的國企，可能也會發怵。

前文梳理了這麼多的難點，可見工業上樓這種模式能否進一步普及落地，還需要時間去觀察。它能否真正解決產業發展的問題，也還需要看政策的扶持力度。

不過在各方的博弈過程中，許多城市也已經確切地意識到了這些現實問題，所以各地針對工業上樓項目的扶持政策，也在逐年疊加出台。

比如在最直接的補貼政策上，目前常見的方式有建設補貼、貸款貼息和企業租金補貼等等。

佛山就提出按照建築物總體工程造價的2%，給予開發主體資金扶持；深圳也給予工業上樓開發單位一次性500萬元的建設補貼；而成都則會對租賃符合條件的標準廠房的工業企業，在達到一定要求後，連續三年按每月6元/平方米的標準，給予最高100萬元/年/戶的租金補助…

又比如針對項目的租售平衡方麵，一些城市近期放寬了工業上樓項目分割轉讓的限製，比如成都的工業上樓項目就可以分割銷售70%的廠房麵積。

今年深圳還出台了關於城市更新類工業上樓項目配建住宅的新規，最高可增配30%的商品居住建築麵積，這對開發主體的幫助很大。

工改項目通常報建開發周期長、需要沉澱大量資金、利潤空間較小，在業內是典型的硬骨頭，沒多少企業敢去啃。

但各類限製的放寬，給各地工改項目帶來了一些希望。據了解，去年年底金地位於深圳的山廈工業區舊改項目，已經成功將原擬的“普通工業、新型產業”等更新方向，調整成了普通工業、二類居住等功能，項目前景一下子明朗了起來。

另外，近期還有一個城市的新政十分值得關注，那就是上個月杭州發布的《關於推進“工業上樓”促進製造業高質量發展的實施意見（試行）》。

這裏麵專門針對國企參與工業上樓項目提出了明確指導意見，主要有3點：

1、對國有平台公司通過一級市場拿地或二級市場國資收購、政企合作等方式投資建設“工業上樓”項目的，建設使用成效納入國有企業考核正向激勵事項範圍；

2、對因項目土地取得成本高於本地區一級市場平均地價水平影響國企利潤的部分，在國企考核中可予以適度視同；

3、自運營之日起，給予“工業上樓”項目不超過5年的培育期，支持將培育期內產生的虧損在國企考核中給予適度視同。

這幾條政策對於園區國企來說，意義深遠。我國有大量國企參與各地開發區、產業園區的建設。各城市大力推行工業上樓，自然也會希望國有企業身先士卒。

但嚴格遵循保本微利原則的國企園區，遇到的難處也是真多，要麵對國有資產流失風險、招商風險、產值成果低於預期、資金壓力等等問題，還有短期內要見成果的焦慮，身上的擔子很重。

但杭州這幾條意見，不僅放寬了對國企工業上樓項目的利潤考核標準，還給足了孵化培育期，讓國企能安心地建優、招優、引優，在培育產業鏈上真正投入時間和資源，做出優質的成果。

長遠來看，這種給予更多發揮空間的政策無疑是給園區國企打了一劑強心針，有利於形成國企工業上樓項目從積極投資到精細化運營，再到實現優質產出的正向循環。

至於“建設使用成效納入國有企業考核正向激勵事項範圍”的具體落地細則會是如何，暫時不明。

但今年國資委針對國企考核建立了“雙加分”機製。未來國企做出了好的工業上樓項目，其激勵或許會在這種加分機製上體現？

工業上樓目前仍是一塊被不斷打補丁的市場，無論是地方政府還是各類市場主體，都在尋找一個平衡點。

雖然工業上樓的發展之路有些坎坷，但總體來看，各地圍繞這個新物種的配套政策體係，確實在不斷完善當中。隨着不斷疊加出台的扶持政策，相信各地工業上樓項目的前景，也會逐漸明朗起來。未來這片市場會如何發展？我們還是很期待的。

來源：明源不動產研究院