8成產業園區隻有麵子，沒有裏子！

開發運營一個產業園區項目，最關鍵是要做好園區產品設計。好的園區產品方案可以一分為二看待，一個是產品設計要好用，好用是指產品滿足客戶的功能性需求，是園區產品內在的“裏子”；一個是規劃方案要好看，好看是指產品設計的外觀給人的視覺效果好，比如看起來有檔次有品位，這是園區產品外在的“麵子”。好的園區產品設計，“裏子”“麵子”都要有，缺一不可。

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 園區產品設計的“裏子”

產業園區是產業發展的重要空間載體，而園區規劃設計的關鍵點就是思考如何設計出好用的物業產品。這裏將從“嚴守底線，不觸碰紅線，贏在起跑線”這三條設計原則出發，具體闡述如何打造園區產品設計方案的“裏子”。

1、嚴守底線

首先，產業園區的產品設計需要嚴守底線。那麼園區產品設計的底線又是什麼呢？

最直接的說法就是打造出滿足園區產業定位、市場定位、功能定位以及規劃條件的產品。由於企業客戶的需求涉及層高、承重、柱距、標準層麵積、垂直交通等諸多方麵，不同行業的企業需求側重也不盡相同。

因此，一個好的產品設計方案需要根據園區產業定位，充分考慮產業客商需求，設計相適宜的園區產品；並在此基礎上，結合園區功能定位以及對周邊項目的調研結果，深入了解區域內不同產品業態的供需情況以及客戶對產品業態的偏好，從而明確園區產品的物業形態，並給出合理的產品類型、產品組合、業態配比建議；最後再綜合考慮地塊大小、用地性質、紅線範圍等規劃條件因素，進行整體空間布局和產品落位。

2、設置紅線

其次，園區產品設計有些紅線碰不得。

紅線具體是指園區所在地塊的用地屬性、環境要求、規劃要求等，這給產品設計增添了一些限定因素，如容積率、建築限高、建築密度、綠化率、車位配比等。

當無法滿足最低容積率要求時，園區產品設計需要通過加大首層層高、一層算兩層麵積來提高容積率；當無法滿足最低建築密度要求時，園區規劃需要添加連廊、堆場等來提高建築密度。總而言之，園區的產品設計必須嚴格遵守各類規劃條例，按要求進行空間布局，嚴禁出現容積率不達標、產品高度超標、停車配比過低等現象，保證園區建設的規範。

3、贏在起跑線

最後，再來看看園區產品設計如何贏在起跑線。

贏在起跑線的關鍵在於從產品設計層麵降低園區交付成本以及交付後企業的使用成本，從而實現對園區全生命周期的成本控製。

在控製園區交付成本方麵，主要通過避免過度設計、使用替代材料、尋求長期戰略合作夥伴等方式降低園區建設成本。

以園區綠化景觀為例，材料費是景觀工程中的大頭，現代園區硬景材料多會采用瀝青、石材、仿石材材料。石材雖然色彩豐富，品質感強，但價格也相對較高，且不同石材價格相差較大。例如園區中圍牆等，采用純石材成本昂貴，如采用與石材效果相似的真石漆或仿砂岩等材質，成本可大幅度下降近2-5倍。又比如在一些需要製作幕牆的項目中，可以選擇使用集成板、水泥石板等來替換一些夾層幕牆，以此降低整個幕牆的成本。

此外，一些園區開發商通過與供應商建立長期戰略合作關係的方式，從長期的合作中獲得穩定的貨源和成本優勢，以此降低園區建設成本。入園企業是最理性的，追求極致的實用性。尤其是當下中國經濟形勢不太樂觀，實體企業本就艱難求生，在功能無礙的基礎上，低使用成本的產品更受客戶青睞。

因此，通過在園區產品設計中采用節能建築、安裝屋頂光伏、配置智慧能源管理係統等新興技術手段，可幫助入園企業降低運營成本。

比如北京中關村集成電路設計園采取被動式和主動式節能設計，合理選定建築物的主要方向，最大化利用自然通風、自然采光潛力，有效減少廠房空調及燈光照明耗能。又比如長沙湘江科創園，園區采用“BIPV光伏建築一體化”設計方案，在園區屋頂鋪設光伏麵板，為園區企業提供電能，降低企業用電成本。

打造園區產品設計方案的“裏子”必須牢記“嚴守底線，不觸碰紅線，贏在起跑線”的設計原則，全麵考慮客戶需求、園區定位、規劃條件、成本控製等因素的影響，打造出優質、好用的產品。

說到產業園區，很多人對此的印象還停留在衰敗破舊的廠房、“三高兩低”的產業形態以及混亂無序的園區交通。

經過40餘年的發展，我國產業園從最初粗放式發展的工業園區逐漸演變成現如今發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平台，是展示本地產業高度的絕佳載體與對外窗口，因此園區產品形象自然需要光鮮亮麗、不落下乘。

首先，提升園區形象的關鍵就是實現人、車、貨的分流。

當前，很多產業園區尚未配建獨立的人行通道，園區內機動車、非機動車與行人混行，園內交通混亂無序，給行人和車輛通行都帶來了一定的安全隱患。

園區按照人車貨分流形式設計，拓寬人行通道，單獨規劃機動車、非機動車停車區域，預留充足的裝卸貨空間，將各個功能區分開，讓車輛、行人和貨物各行其道、互不幹擾，在提升園區整體空間格局的基礎上，保障園區行人及車輛安全暢通出行，提高園區內貨物裝卸運輸效率，打造安全、高效、賞心悅目的產業園區。

其次，就是升級園區外立麵的形象。

產業園區的外立麵設計在很大程度上決定了園區的品質和顏值。一般而言，傳統產業園區建築形態單一，大多以標準廠房為主，建築冰冷呆板。在當下客戶既要實用又要好看的時代，如何全方位考量立麵設計兼顧經久耐用和美學體驗，從而對區域內競品進行升維打擊，成為所有園區產品設計不斷發力的方向。在園區建築風格方麵，根據目標產業和客群，打造相匹配的園區建築風格。

比如科創類園區，聚集了大量具有高學曆、以及海外背景的技術研發人才，可從學院建築風格汲取靈感，打造新舊融合並具有現代科技感的學院派園區建築風格。在園區建築立麵方麵，除了升級建築立麵風貌以提升視覺感受，還要實現廠房產品的立麵研發化、研發產品的立麵辦公化，預留企業升級空間，提升資產價值。

最後，則是空間布局的多樣化。

為滿足企業未來發展的不同需求，秉持將技術性、多元性、便利性以及人性化有機融合的園區規劃理念，設計以“功能模塊+庭院空間”的組織模式，為不同人群創造舒適的工作環境，在保證各功能空間緊密聯係的同時，又保證了靈活高效的組織關係，同時也為未來空間的可變性尋得一種新的思路。

比如一些園區，堅持“園林裝點園區”、“企業在花園中”、“變道路為景觀長廊”的理念，設計通過下沉式庭院、屋頂花園、空中綠廊等多平台多層次的綠色公共空間，將功能的複合多元性置於開放的空間意向中，在保證園區產品內部使用適度私密性的前提下，打通室內外的界限，讓建築生長在綠色園林中。

也有越來越多的園區選擇“空中挑空綠庭”的方式，將室內外邊界向室內後退，形成大露台空間，並做綠化設計，打造空中花園，引陽光、新鮮空氣入室，作為工作之餘短暫休息停留、休閑社交的場所，使室內的辦公者“足不出戶”，就可享受到戶外空間的自然唿吸。

在功能配套上，園區除了配置食堂、餐廳、超市、健身房、體育運動空間等基礎生活商業配套，滿足入園企業一站式生活需求，還可通過規劃設計園區會客廳、商務服務中心、商務酒店等商務配套設施，滿足企業商務洽談、內部培訓、會議活動等商務需求，讓企業置業無憂商務環境。

總而言之，實現園區人車貨的分流、建築外立麵的升級以及采用多樣化的空間布局是提升園區產品設計的關鍵。一個優秀的園區產品設計方案，不僅僅是園區的“麵子”工程，還能夠提升園區的核心競爭力，吸引企業入駐。

來源：東灘智庫