行業寒冬，房企必須打好這項基本功

我國的傳統中藥治療中，對於藥材的配搭有 “君、臣、佐、使”之分，運營管理各模塊同樣有各自的作用。

“目標管理”主要解決往哪走的問題；

“計劃管理”主要解決開展路徑的問題；

“跟蹤管理”主要解決怎麼走的問題。

本文將談到的“體係管理”解決的是在方向確定、路徑確定、方法確定後，如何保障更好更快達到目標的問題。

地產企業集團管控模式目前主流的主要有三種類型：財務管控型、戰略管控型、經營管理型。

財務管控型運營體係：集團公司隻對下屬企業的投融資進行管理，隻要滿足財務回報其他管理業務工作均授權下屬企業處理。集團公司對下屬企業基本無管控。

戰略管控型運營體係：集團公司層麵對下屬企業的管理除重大方向如戰略規劃、經營預算、高管任命等進行強管控外，其他具體的業務管理工作均授權下屬企業處理。集團公司對下屬企業更多的是方向的把控，管控較為鬆散。

經營管理型運營體係：除戰略方向、財務回報等方麵外，集團公司對下屬企業的主要業務進行管控，如設計、營銷、成本、人力資源等。是一種集權式的運營管控模式

1. 財務管控型

財務管控型運營模式，集團公司對下屬企業的管控主要通過財務手段實現。

集團公司不會幹涉下屬企業的日常經營活動，也不會對下屬企業的戰略發展方向進行限製。集團公司隻負責財務資產運作、財務規劃、投資決策、收並購等工作。

一般業務板塊比較多的企業會部分的采用這種管控模式，而且基本是對非主營業務進行財務管控型的運營管理模式。

2. 戰略管控型

戰略管控型運營模式，集團的核心功能為資產管理和戰略協調功能。

集團與下屬子公司的關係主要通過戰略協調、控製和服務而建立，但是集團總部很少幹預子公司的具體日常經營活動。

集團根據外部環境和現有資源，製定集團整體發展戰略，通過控製子公司的核心經營層，使子公司的業務活動服從於集團整體戰略活動。一般地，這種情況比較適用於相關產業企業集團的發展。

3. 運營管控型

經營管理型運營模式，集團公司的業務管理部門對控股子公司的日常經營運作進行直接管理，特別強調公司經營行為的統一、公司整體協調成長和對行業成功因素的集中控製與管理。

大部分房地產開發企業都是屬於這種情況，比如房地產公司和下屬項目子公司的管控就是這樣，大型房地產集團公司的區域中心和下屬項目公司之間也屬於這種情況。

4. 運營管理模式的選擇

以上三種運營管理模式是目前絕大部分房地產企業采用的模式。

這三種模式各具特點：經營控製型和財務控製型是集權和分權的兩個極端，戰略管控型則處於中間狀態。

有的企業集團從自己的實際情況出發，為了便於管控，將處於中間狀態的戰略管控型進一步細劃為“戰略實施型”和“戰略指導型”，前者偏重於集權而後者偏重於分權。

這三種管控模式各有特點，現實中，企業集團的內部管控往往是以一種模式為主導的多種模式的綜合。

同時，伴隨着地產開發企業去地產化，傳統的純地產開發企業生存空間越來越小。業務轉型，業務擴展勢在必行，對於擁有多業務板塊的企業來說，針對各業務板塊不同特點采用不同的運營管理模式也是必須考慮的問題。

因而各種運營管理模式沒有優劣之分，隻有是否適應企業管理發展的區別，而且也並不是一成不變的，它將隨着集團的整體戰略轉型而進行動態調整。

會議管理是運營管控體係中重要的組成部分，規範、高效的會議是保證整個運營管理體係順利運轉的重要保障。

1. 會議的必要性

① 會議是項目運營關鍵節點的觸發點：項目運營過程中很多關鍵節點是通過會議的形式決策確定的，例如項目立項會、項目啟動會、經營分析會等等。

② 會議是科學決策，規避風險的需要：隨着地產開發企業跨區域、集團化管理，個人決策的風險越來越大，個人的知識儲備、經驗儲備都有限，因而很多問題必須借助團隊的綜合力量來解決。因而需要通過會議的形式討論、決策。

③ 會議是規範管理的需要：很多公司經常出現權責不清晰；決策事項無法推動，無執行依據；規範的會議機製是解決這一問題的重要手段。

④ 會議是強化目標、增強溝通的需要：通過運營會議，可以將政策、指令下達給運營團隊，使與會者了解共同目標，不會出現信息不對稱，信息不交圈的問題；同時也是充分溝通的途徑。

2. 運營會議的分類

根據地產行業內標杆企業的實踐，項目運營決策會議主要分為兩大類：

一類是直接與經營強相關的決策會，如立項決策會、項目啟動會、方案評審會等，這也是運營決策會議的核心和關鍵會議。這些會議跟項目關鍵節點計劃強關聯。

另外一類是支持項目日常經營和職能管理的日常會議，如月度經營分析會、雙周會、周日會等。

這兩類會議的不同在於，第一類會議直接影響項目的經營，事關項目成敗，且基本為事件觸發式。第二類會議起到輔助作用，多為時間觸發。

3. 會議體係構建原則

通過上述對運營會議必要性、分類等的分析，企業還需要在具體項目運營關鍵節點上進行更精細的設計，真正依照項目運營業務執行和管理難點去合理規劃。

運營會議體係規劃應遵循以下原則：

① 聚焦經營，與項目關鍵節點掛鉤。讓會議體係為運營關鍵節點的達成提供保障，加強運營關鍵節點的嚴肅性，也充分體現“聚焦經營”這一理念。

② 標準規範，明確權限。會議也要有分級，不同層級的人決策不同級別的事項。否則眉毛胡子一把抓，所有人參加所有的會，不但對決策毫無意義，也會直接降低效率。

③ 會議要求明確：會議要明確開會的內容、開會的目的、開會議題的分工（提前讓與會人員準備資料、熟悉情況）、召集人、會議時間、主持人、參會人員（與會相關的人員）、會議成果的要求（如會議紀要、形成的報表等等）。

④ 會議後跟蹤很重要。每次開會後會有任務安排，落實好這些任務的落地才算這次會議達到目的，所以會議後跟蹤非常重要，要有專門的督辦台賬，任務消項跟蹤，對於項目多的公司可利用信息化協助督辦。

高效的項目運營決策會議需要從體係上解決開什麼會和會如何開兩大問題。前者通過合理規劃會議從體係上解決會議本身的低效，後者通過會議標準化、信息化等工具，最終提升運營會議執行效率，兩者缺一不可，隻有兩手抓，才能真正驅動地產企業項目運營會議決策管理從過去粗放式走向規範和高效。

項目運營是盤大棋，而目標管理、計劃管理、跟蹤管理和體係管理隻是這盤大棋的一部分，但卻是最核心的部分，希望通過對這幾部分的分析，能夠提高大家的運營管理水平。

文章來源：有得管理分享彙（作者：瑞得）