城投拿的閑置用地，終於有了出路

這種情況十分具有代表性。近幾年，因為房地產行業持續調整，早先進場托底拿地的城投公司，手裏有一大把地，但沒法開發——部分是缺乏開發能力，但這不是主要原因，因為這完全可以引進代建商解決；主要原因是市場下行，照原來的規劃開發為商品房，無利可圖。至於那些手裏有大量土儲的遇險開發商，就更是如此了。

如何處置這些閑置土地，一直是個棘手的問題，如今在“去庫存”的主基調下，更是變得非常急迫。最近，多家媒體報道，自然資源部正和有關部門研究如何盤活利用已出讓未開發土地的政策，支持地方政府收回、收購閑置土地。其中包括擬通過專項債券支持政府回收閑置用地。讓這一問題的解決看到了曙光。難怪昨天跟上述同學閑聊時，他沒有再說那句“難搞”的口頭禪了……

通過專項債券支持政府回收閑置用地，其實已經不是第一次傳出了。早在去年甚至前年，就有不少專家學者建議這麼做。今年早些時候，官方也對此有表態。

據媒體報道，今年5月17日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會。自然資源部副部長在會上表示：

自然資源部準備出台政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地。

具體的政策中，還有多項支持措施：

資金支持方麵，對於收回、收購的土地，用於保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持；

稅費支持方麵，對於收購已經建成的商品房，以及收回、收購存量土地，用於保障性住房建設的，經市、縣人民政府確認以後，可以按照現有規定，享受保障性住房稅收優惠政策。

……

如今，再傳新消息，說明這些政策很快就會落地。

事實上，土地儲備曾是地方政府專項債券的主要投向領域。早在2017年，財政部就啟動了土儲專項債的發行，用於支持地方政府依法通過收購、置換、回收等方式取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地。

根據研究機構的統計，2017-2019年，土儲專項債年度發行規模分別約為2425億元、5905億元和6765億元，三年累計發行規模占比在35%左右。

不過，由於土儲專項債在運用過程中，存在以土地收儲的名義，對平台債務或者隱債進行置換的操作可能性，2019年9月，國常會叫停了土儲專項債發行。

可是，此一時彼一時。如今，我國房地產市場供求關係已經發生重大變化，適時調整優化相關政策，不僅十分必要，而且刻不容緩。

目前，在普遍麵臨財政收支平衡壓力的背景下，地方政府主動加杠杆幫助房企盤活存量土地的意願不強，或者說有心無力。重啟土儲專項債可以緩解地方政府資金壓力，並推動土地收入加快回籠。

城投，這個之前一直比較低調的群體，近幾年成了大眾關注的焦點，主要原因有兩個，一個是化債，另一個是自2021年下半年以來大量城投公司出現在土拍市場，進行托底。

根據研究機構統計數據，自2021年下半年房地產行業進入調整，城投公司開始大舉下場托底拿地，截止今年一季度，城投公司在土地招拍掛市場托市拿地的比例已經占到了接近60%。

然而，城投公司雖然拿了很多地，但開工的比率卻不高。原因前麵已經說過，並非城投公司自己不願意開發，而是市場條件確實不支持。

就調研來看，剛開始，大多數城投公司也跟市場普遍判斷一樣，覺得房地產市場低迷一兩年就回暖了，或開發或轉讓，就脫手了。

然而，隨着時間的推移，市場並沒有如預想中的反彈。對處於“沉睡狀態”的土地如何處置、如何盤活，城投公司也開始不安起來。特別是城投公司早期拿的土地，普遍是民營房企或市場化程度高的地產國央企不願意拿的邊角料。

我們注意到，最近，不少城投公司在引入社會資本的過程中，會將低效土地、保障房/安置房、寫字樓、工業園/產業園、停車場的處置和盤活等作為招標的捆綁條件。比如國央企施工單位想拿到城投的發包工程，就必須同時拿下（收購）城投的一些低效土地、保障房、寫字樓、工業園等邊角料資產。

但這種處置方式，量很難起來。如果能夠獲得專項債券支持，讓地方政府回收閑置用地，則情況會大有改觀。

根據媒體報道，收購可以參照市場評估價格，也可以參照原地價款、利息及經審計的開發建設直接投入，確定補償標準。這意味着，城投公司有機會以比較合理的價格處置之前拿的土地……

顯然，“合理價格”必然要基於當前市場情況、土地的實際價值、未來開發潛力等多方麵因素來綜合考慮，既要確保地方政府在收回、收購存量土地時不會造成財政負擔過重，也要最大程度保證被收回、收購存量土地的企業或個人能夠得到公平合理的補償。

通過專項債券支持政府回收閑置用地。為閑置用地的盤活，提供了一個重要通道。不過，城投低效/閑置的資產不可能完全靠這條通道處置，而且城投公司的資產也不隻有土地、房產。

如果再看最近的另兩條消息，就更明顯了。

第一條是，6月20日，住房城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議。會上，住房城鄉建設部明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

第二條是，6月3日國務院國資委召開大會，明確兩點：①各中央企業原則上不得新設、收購、新參股各類金融機構；②對那些風險大的金融機構，央企必須趕緊撤出，趕緊切割。

無論是出於化債要求（財政部今年3月提出“通過盤活存量資產資源等方式逐步化解地方債務風險”），還是聚焦主責主業的要求，包括城投公司在內的國央企，都要加速處置存量資產。

2022年5月，國務院辦公廳發布《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，之後國有資產的盤活工作陸續推進，取得了一些成績，但仍然還有巨大的挖潛空間。

如今，隨着國有資產的處置潮來臨，一方麵讓這項工作變得更加緊迫，另一方麵也帶來了更大的挑戰。因為同一時間，大家都要處置，接盤方的數量不可能一下子冒出來。

當然，方法還是有很多，也有不少國央企闖出了新路。這方麵，我們在之前的存量資產盤活係列文章中有詳細介紹，這裏不再贅述。

來源：明源不動產研究院