專訪招商蛇口尚鋼：生態服務體係是未來優質園區的核心競爭力

伴隨着產業發展邁入高質量階段，產業園區也急需擺脫“載體供應商”的刻板印象，肩負起產業培育與孵化創新的新角色，這就要求新時期產業園區需向專業化、數字化與特色化的方向進行創新發展。

在7月12日召開的2023第九屆方升產業園區大會上，21世紀經濟報道記者在大會期間專訪了招商蛇口產業園區事業部總經理尚鋼。圍繞產業園區未來如何推動創新產業集聚發展，打造協同創新生態？產業園區的服務體係與運營模式該如何有效構建等話題進行了深入對話。

尚鋼接受21世紀經濟報道專訪 圖/方升產業園區大會

作為我國改革開放的起點，也是我國真正意義上的首個產業園區，招商蛇口在產業園區運營領域的經驗探索與模式創新於整個行業而言，無疑具有十分重要的借鑒意義。

園區市場競爭加劇

21世紀：近年來基於宏觀經濟環境、產業發展趨勢的演變等，園區行業逐漸從“增量市場”邁向“存量時代”，運營模式也逐漸從過去的房地產模式轉向產業培育、產業運營模式，如何看待如今的行業現狀？

尚鋼：今年的產業園市場整體仍在擴容加速。一方麵是存量的園區市場規模大，麵臨轉型提升，持續釋放資產交易、輕資產輸出的市場機會。另一方麵是增量的園區市場持續擴大，在穩增長的主基調下，政府親自入場投資產業園的基礎設施。

政府親自入場會帶來市場格局的變化。以深圳為例，2022年深圳重提“工業立市”“製造業強市”戰略，從今年開始連續5年、每年建設不少於2000萬平方米的“工業上樓”優質、低價產業空間，相當於每年再造2個蛇口工業區。我們對這個政策開展了專題研究和企業調研，初步判斷一些優質的企業會把研、產再度合一，集中到政府提供的工業上樓裏，這將對當前以廠房、研發辦公載體為主的產業園市場形成直接衝擊。

要應對政府親自入場帶來的激烈競爭，還是得回歸產業本質、做好產業運營。需重點關注兩個趨勢：一是宏觀層麵的產業大趨勢。科技強國、製造強國、構建產業生態成為國家經濟政策的核心議題，將直接引導產業發展實際，構築園區市場的“剛需”和“基底”。二是園區行業層麵的趨勢，產業運營的重要性更加凸顯。傳統的“開發-建設-出售-再開發”的“重資產”模式不可持續，這已經是行業共識。通過做好產業生態、精準產業運營，從根本上轉變盈利模式，在以物業租賃模式獲取穩定收益的同時，探索多種創新模式，才能把園區從長周期業務優化為中長期業務，實現園區經濟和社會價值的平衡。

產業園區的

主題化與數字化打法

21世紀：招商蛇口是如何打造一個真正推動產業發展、產業培育的運營體係的？

尚鋼：剛才說到政府親自入場，將對產業園區市場形成直接衝擊。一個園區項目的競爭力包括開發能力、招商能力、運營能力、管理能力等。其中最核心的競爭力就是產業運營。招商蛇口一直在思考如何才能把產業運營、產業服務做到更加精細化，切實為入園企業賦能，進一步助推城市產業轉型升級。

當前宏觀經濟正在經曆轉型升級的重要進程，產業園區是各類產業重要的物理空間載體，是帶動區域經濟發展和產業升級的重要引擎，也是經濟增長的戰略基礎設施。產業園區的價值體現在通過專業化的運營服務，切實為產業轉型做出貢獻。特別是對國家重點扶持的產業方向，產業園區要形成主題化的打法，營造有利於科技型中小微企業成長的良好生態，做大做強新興產業集群。

今年，招商蛇口產業園區正聚焦打造主題園區，係統化提升產業運營打法。關於主題園區，我們總結提出“五個一”總體架構，即一套清晰的產業定位、一套明確的產業組織體係、一個針對性強的產業載體、一個完善的產業配套體係、一個落地的產業運營服務。

“五個一”的專業打法將從各維度提升招商蛇口的產業運營質量，提升客戶粘性和滿意度，從而提升園區的溢價能力和產業價值。未來我們將圍繞“五個一”繼續深化主題園區產品，構建特色化、專業化的生態服務體係，突出“產業屬性”，做強“產業核心”。

21世紀：通過數字化、智慧化平台提升園區管理效率，現今也是園區探索提升產業服務能力的重點方向。在這一領域招商蛇口有着怎樣的經驗？

尚鋼：數字化轉型是一個持續不斷、動態變化的管理過程。招商蛇口在明確了數字化轉型的目標之後，圍繞“做企業創新成長的時空合夥人”定位，為企業成長的全生命周期提供服務。我們打造了智慧園區一體化平台“InPark招商蛇口”，它集APP、小程序、管理後台為一體，聯接園區的人、物和服務，涵蓋物業、產業、政務、生活、辦公等130+服務場景，2000+企業服務實例。同時依托產業+金融的優勢，助力入園企業高質量發展。

目前，我們的數字化建設成果顯著。在經營方麵，我們可以通過智慧BI和計劃管控，提煉關鍵性園區運營指標數據，挖掘數據的潛在關聯，把控園區整體經營狀況和發展趨勢。

在企業服務方麵，我們依托“InPark”平台為企業提供360°全生命周期服務，並配合不同的產業主題提供特色行業差異化服務，幫助入駐企業提高園區辦事效率，促進企業業務增長。園區企業所需服務比如“工商財稅法”等需求，都能在我們的平台上找到入口，我們甚至還將園區的商業和項目周邊的生活配套進行整合，為企業員工的生活提供便利。

在管控方麵，“InPark”平台實現了統一空間租賃管理，支持辦公、商業、廠房、倉庫等多元空間產品的經營模式，實現了精細化空間信息管理，動態呈現資產當前租售狀態和入駐客戶信息、曆史租售情況等，實現資產狀況一目了然。

強化全生命周期管理

與專業化運營

21世紀：當前公募REITs 一定程度解決了園區投資大回報周期長的難題，從而備受關注，但並不是所有園區都符合REITs上市標準，影響這個標準的最大因素是什麼？招商蛇口很早就已經形成了“投-融-建-管-退”資產閉環，招商蛇口在這一領域的經驗是怎樣的？

尚鋼：從產園類REIT對底層資產的選擇邏輯上來看，無論何種資產類型，都要確保項目能有長期且穩定的租金收入，資本市場對於園區的區位、運營年限、出租率、資產收益率都有嚴格的要求，滿足這個條件的資產才能上市。

招商蛇口作為國內首批公募REITs之一“蛇口產園REIT”的發起人，主要有兩個方麵的經驗：一是資產管理。目前招商蛇口正在考慮以更靈活的方式用好REIT這個平台，優化園區資產組合，實現有進有退，提升資產質量和運營效率。對經營提升空間不大、長期持有價值不高的存量低效無效資產，通過銷售、股權處置等方式進行退出。與此同時，積極獲取符合REIT擴募條件的增量優質資產。

二是產業運營。產業運營是產業園區的本質，隻有通過高質量的運營，進行資產的二次價值開發獲取穩定收益，熟化後才能通過REIT平台退出，實現資產盤活。蛇口產園REIT通過對園區資產進行“輕重分離”，促進園區運營主體由開發建設為重轉向運營管理為重，構建可持續發展的園區生態，促進園區開發全生命周期管理和專業化運營。

21世紀：如何看待產業園區未來的發展趨勢的？基於這一趨勢，招商蛇口產業園區發展模式將發生哪些變化？

尚鋼：對於趨勢的判斷，主要有三個方麵：一是“新產業”。園區的主導產業方向將更加服務於科技強國、製造強國的國家戰略，逐步向科技創新、先進製造等國家戰略導向的方向傾斜和集中，逐漸聚焦到數字科技、生命科技、綠色科技等主題產業上來。

二是“新生態”。園區的運營模式將更加深入到產業之中，圍繞產業主題構築特色化、專業化的生態服務體係，是未來優質園區資產的核心競爭力。

三是“新格局”。園區的市場仍在擴容提速，增量和存量都有機會。在激烈的行業競爭下，麵對政府、同行、龍頭企業等多元化的競爭對手，我們園區運營商要強化市場化的專業運營能力，做出更專業的產業運營服務，才能在新格局下有一席之地。基於以上的三個趨勢分析，招商蛇口產業園區的發展方向，就已經很明晰了。

文章來源：21世紀經濟報道